Método de Depreciación de Ross-Heidecke
Este método es una técnica especializada para estimar la pérdida de valor de un bien debido tanto al paso del tiempo como a su estado de conservación. Básicamente, es la combinación de dos enfoques:Método de Ross Calcula la depreciación considerando únicamente la edad del bien. Ross toma el promedio entre dos métodos clásicos: el lineal (depreciación uniforme por año) y el de Kuentzle (depreciación creciente en los primeros años). Esto permite obtener un coeficiente de depreciación por antigüedad más equilibrado.
Ajuste de Heidecke Introduce un factor de conservación que corrige el valor según el estado físico del bien. El estado se clasifica en categorías, asignando un coeficiente que aumenta o reduce la depreciación calculada por Ross.
Realizamos la codificación de la metodología compartida a detalle más adelante por el Ing. Beras. Además, puedes analizar el código en GitHub. Código fuente
Prototipo en línea (Es importante indicar el % de vida en años en números pares del 2 al 100 conforme se muestra en la tabla de Ross-Heidecke)
A continuación se realiza una transcripción del documento en el cual nos basamos parar desarrollar la calculadora online: “Método de Depreciación de Ross-Heidecke.pdf“. Compartido por Ing. José Alberto Beras y Asoc. en su página tasadom.com en donde explica detalladamente su aplicación.
a) Fórmula de Ross (edad) Propone aplicar “la media aritmética” de los valores considerados por los dos métodos anteriores (Lineal y de Kuentzle), sobre bienes expuestos a desgastes más regulares durante su vida útil.
…y considera la aplicación de la siguiente fórmula matemática:
D = ( VR – Vr ) ½ ( e / Vp + e2 / Vp2 )
Se indica a este método como el más indicado cuando se trata de “estructuras sometidas a acciones estáticas o dinámicas no muy violentas” Por lo que podrán considerarse dentro de este esquema de cálculo los edificios que son objetos del presente.
b) Fórmula de Heidecke (edad y conservación) Introduce el concepto de estado de conservación como porcentaje a aplicar sobre las depreciaciones calculadas por cualquiera de los métodos referidos, es decir que el “coeficiente de castigo por estado” se aplica sobre el edificio ya depreciado por la edad.
Para ello establece cinco estados de conservación:
A Excelente
B Muy Bueno
C Bueno
D Normal
E Regular
F Malo
G Muy Malo
H Demolición
c) Ross-Heidecke Si se incluyera ésta nueva depreciación (por el estado del bien) en una fórmula conjunta con la depreciación calculada anteriormente (por la edad del objeto) resultaría:
D = ( VR – Vr ) [ x + (1-x) C ]
Siendo:
C= coeficiente de estado
X = ½ (e / Vp + e2 / Vp2 )
d) Tabla de Ross-Heidecke Propone una tabla de doble entrada, que opera en función del porcentaje de vida útil del inmueble que se trate y su estado de conservación, aplicado sobre el bien ya depreciado. Se obtiene de esta manera un coeficiente “K”.
Resultando
VA = VR – ( VR– Vr ) . K
VA = valor actual
VR = valor de reposición
Vr = valor residual
K = [x +(1-x) C] = obtenido de la tabla que se adjunta
Tabla de Ross-Heidecke
La primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil del bien. El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.
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