Un programa para reunir la oferta inmobiliaria de Los Mochis y obtener comparables actualizados
Quien hace avalúos sabe que la parte más lenta del trabajo no es calcular: es conseguir comparables vigentes. Hay que abrir portal por portal, anotar precios y superficies a mano, y aun así uno nunca sabe si vio todo lo que hay publicado.
Por lo que se desarrolló una aplicación para resolver eso. Reúne automáticamente la oferta publicada en los portales inmobiliarios de Los Mochis, la guarda en una base de datos en tu propia computadora y calcula los valores unitarios por m² que sustentan un avalúo.
Puedes descargarlo aquí: Descarga, de momento solo funciona en windows.
Descomprime el archivo y busca el siguiente icono para ejecutarlo: 
El proceso básico para captura de comparables y descarga en excel es: Captura > Iniciar captura > Exportar todo a excel.
Se anota en la siguiente pantalla con color amarillo las pestañas y botones indicados en los pasos anteriores, es importante mencionar que las urls para visitar y confirmar la información de cada comparable se encuentra en este archivo, sin embargo, la aplicación muestra promedios e información útil para conocer de forma general las ofertas encontradas en las diferentes páginas web incluidas en la búsqueda.
Descargando publicaciones:
El hallazgo que hizo posible el proyecto
Al revisar los sitios se notó que las inmobiliarias locales publican sobre una misma plataforma. Y algo más interesante: cada portal no muestra solo su propio inventario, también publica el de las demás agencias con las que comparte cartera.
Pero ninguno las tiene todas. Cada sitio publica una porción distinta:
| Portal | Fichas que publica |
|---|---|
| gminmobiliaria.com.mx | 198 |
| integraliainmuebles.com | 192 |
| inmobiliariacarfer.com | 188 |
| inmobiliariaahome.com.mx | 175 |
| castillobienesraices.com | 173 |
| angulobienesraices.com | 172 |
| morenobienesraices.com | 170 |
Consultando uno solo obtenía 154 propiedades de Los Mochis. Consultando los siete y eliminando duplicados: 231 propiedades de 7 inmobiliarias. Casi un 50 % más de inventario a la vista.
Dónde se ha probado
La aplicación está probada y funcionando contra estos portales:
Los siete respondieron correctamente. Una captura completa de los siete tarda alrededor de cinco minutos.
El archivo que pueden descargar
Adjunto el resultado de una captura real en Excel. Ahí vienen las URL de cada publicación y todos los registros, para que cualquiera pueda verificar la información en la fuente original. El libro trae cinco hojas:
| Hoja | Contenido |
|---|---|
| Inventario | Las 231 propiedades con 52 columnas: precio, superficie construida y de terreno, frente, fondo, año, recámaras, baños, colonia, inmobiliaria, enlace directo a la publicación, y el $/m² ya calculado |
| Resumen por zona | Inventario y valores promedio de 151 combinaciones de colonia, tipo y operación |
| Histórico | Cada precio registrado en cada captura: la materia prima para ver cómo se mueve el mercado |
| Cambios de precio | Los ajustes detectados, con diferencia y porcentaje |
| Corridas | Bitácora de cada captura |
La muestra cubre 97 colonias y fraccionamientos, 16 tipos de propiedad, y está repartida casi por mitades entre venta (113) y renta (113).
Qué más hace la aplicación
Comparables con su estadística. Se capturan los datos del inmueble a valuar —tipo, colonia, recámaras, superficie— y la aplicación devuelve la muestra filtrada con tolerancias ajustables, más la mediana, promedio, desviación estándar, cuartiles y extremos, tanto del precio total como del valor unitario por m² de construcción y de terreno. Incluye un histograma para ver de un vistazo si la muestra es homogénea o si en realidad hay dos grupos distintos.
Historial de precios. Cada captura deja registrado el precio del día. Con el tiempo eso permite ver qué propiedades bajaron de precio y cuánto, cuáles se retiraron del mercado, y cómo evoluciona el valor por m² mes con mes. Es información que hoy simplemente no existe si no se va acumulando.
Ficha completa. Doble clic en cualquier comparable abre todos sus datos, la gráfica de su evolución de precio y el enlace a la publicación original.
Exportación y respaldo. Todo sale a Excel o CSV respetando los filtros aplicados, y la base se respalda con un clic.
Consultas libres. Para quien quiera ir más allá, hay un editor de consultas con recetas ya preparadas: valor unitario por colonia, propiedades que más han bajado, inventario por inmobiliaria.
Se maneja desde una ventana normal de Windows, o desde el navegador, o por línea de comandos para automatizarla. Por ahora solo funciona en Windows.
Alcance y límites, con honestidad
Vale la pena ser claro en tres puntos:
Se consultan únicamente páginas públicas. Las mismas que ve cualquiera al entrar a esos sitios. Se respeta el archivo robots.txt de cada portal y las consultas van espaciadas para no cargar los servidores. No se accede a ninguna área privada ni a información que no esté publicada.
Son precios de oferta, no de operación cerrada. Es un insumo del avalúo, no su conclusión: el ajuste por negociación sigue siendo criterio del valuador.
El universo son las inmobiliarias que comparten esa cartera. Lo que se venda por particular o fuera de ese grupo no aparece. Y hay fichas con datos incompletos: cuando la inmobiliaria no capturó los metros, la aplicación los trata como “sin dato” en vez de contarlos como cero, para no ensuciar los promedios. También conviene revisar los valores atípicos bajos en terrenos: algunas publicaciones traen en el campo de precio el valor por m² en lugar del total.