Método de construcción de la tasa
Basado en la exposición “Tasa de Capitalización — Construcción de la Tasa Financiera” del Ing. Luis Enrique Valle Carlón (GENESIS Construcción & Valuación / COVAPROSIN — FECOVAL, noviembre de 2025).
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¿Qué es la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización (Tc) es un indicador de inversión que mide la relación entre los ingresos netos de operación de una inversión y su valor. En el ámbito inmobiliario, mide la relación entre las rentas que genera un inmueble y el valor de capitalización del mismo; dicho de otra forma, expresa la rentabilidad sobre una inversión.
Desde el punto de vista financiero, la Tc se sustenta en un modelo comparativo: se contrasta una inversión inmobiliaria contra inversiones alternas, como la adquisición de instrumentos de inversión. La lógica es sencilla: los rendimientos esperados de un inmueble deben ser, por lo menos, los que ofrece una alternativa de inversión segura, más una serie de puntos porcentuales que corresponden a los riesgos propios de la inversión analizada.
La construcción de la tasa financiera: cuatro bloques
La exposición utiliza una metáfora muy visual: la tasa se construye apilando bloques, como cubos de madera. Cada bloque aporta puntos porcentuales a la tasa final:
| Bloque | ¿Qué representa? |
|---|---|
| 1. Tasa libre de riesgo | Concepto teórico que asume que en la economía existe una alternativa de inversión sin riesgo para el inversionista. |
| 2. Riesgo de liquidez | La dificultad de convertir una inversión a efectivo en forma inmediata. |
| 3. Riesgo del sector | El tipo de propiedad que se está valuando, según la tasa de riesgo que entidades bancarias o calificadoras otorgan a los distintos sectores inmobiliarios. |
| 4. Riesgo del inmueble | Las características físicas del inmueble en estudio. |
Un ejemplo ilustrativo: si la tasa libre de riesgo aporta 4.00 %, el riesgo de liquidez 3.00 %, el riesgo del sector 2.00 % y el riesgo del inmueble 1.00 %, la tasa de capitalización resultante es Tc = 10.00 %.
Veamos ahora cómo se calcula cada bloque con el caso práctico desarrollado en la exposición.
Bloque 1 — Tasa libre de riesgo real (TLRR)
Esta tasa ofrece un rendimiento seguro en una unidad monetaria y en un plazo determinado, donde no existe riesgo crediticio ni riesgo de reinversión, ya que, vencido el período, se dispondrá del efectivo.
Para el caso mexicano se toman los CETES a 28 días (fuente: Banco de México), usando el promedio histórico de los últimos 10 años (2015–2024), que resulta en 7.24 %.
Ese 7.24 % es una tasa nominal. El primer ajuste es convertirla a tasa de interés efectiva, considerando los períodos de composición (365 ÷ 28 = 13.03 períodos al año):
Tasa de interés efectiva = (1 + Interés nominal ÷ Períodos)Períodos − 1
= (1 + 0.0724/13.03)13.03 − 1 = 7.49 %
El segundo ajuste es descontar la inflación para obtener la tasa real. Con una inflación anual de 4.75 % (promedio de los últimos 12 meses / serie 2015–2024):
Tasa real = (1 + Interés) ÷ (1 + Inflación) − 1
= (1.0749 / 1.0475) − 1 = 2.62 % = TLRR
Bloque 2 — Riesgo de liquidez (Rliq)
Como el análisis es para el sector inmobiliario, las variables del riesgo por liquidez se relacionan principalmente con el tiempo de realización de venta de un inmueble similar al valuado y con los gastos asociados a dicha venta:
Rliq = [ (1 + TLRR/12)Tven − 1 ] ÷ (1 − Gven)
Donde:
- TLRR = Tasa libre de riesgo real
- Tven = Tiempo estimado de venta en meses
- Gven = Gastos de venta en porcentaje
Los tiempos de venta recomendables (Tven) por tipo de inmueble son: habitacional 8 meses, servicios 12, comercial 12, industrial 18 y agropecuario 18.
Para el ejemplo (habitacional): TLRR = 2.62 %, Tven = 8 meses, Gven = 5.00 %:
Rliq = [ (1 + 0.0262/12)8 − 1 ] ÷ (1 − 0.05) = 1.85 %
Bloque 3 — Riesgo del sector (Rsect)
Este riesgo depende de la calificación que entidades bancarias o calificadoras otorgan a cada sector inmobiliario. Los factores de riesgo por sector (fuente: PT TC Indaabin) son: habitacional 20 %, servicios 30 %, comercial 40 %, industrial 50 % y agropecuario 50 %. El porcentaje se aplica a la tasa parcial calculada (TLRR + Rliq):
Rsect = (TLRR + Rliq) × %Rsect
= (2.62 % + 1.85 %) × 20 % = 0.89 %
Bloque 4 — Riesgo del inmueble (Rinm): la tabla de Bravo-Armejo
El último bloque evalúa las características físicas del activo: a mejores características, menor riesgo; a características deficientes, mayor riesgo. Para sistematizarlo se utilizan las tablas de Bravo-Armejo, con versiones para tres casos:
- Terreno con construcciones — califica ubicación, zona, edad, vida útil remanente, estado de conservación, proyecto y relación ST/SC.
- Terreno urbano — califica ubicación, zona, forma, topografía y servicios públicos.
- Terreno agropecuario — califica ubicación, accesos, clasificación del terreno, características hidrológicas, clase agrológica, clima y topografía.
Cada concepto se ubica en una columna de riesgo creciente (de 0.00 % en adelante) y la suma ponderada de calificaciones arroja el riesgo del inmueble. En el ejemplo de terreno con construcciones: Rinm = 1.07 %.
El resultado: la tasa de capitalización
Sumando los cuatro bloques del caso práctico:
| Componente | Valor |
|---|---|
| Tasa libre de riesgo real (TLRR) | 2.62 % |
| Riesgo de liquidez (Rliq) | 1.85 % |
| Riesgo del sector (Rsect) | 0.89 % |
| Riesgo del inmueble (Rinm) | 1.07 % |
| Tasa de capitalización (tasa neta) | 6.43 % |
La exposición muestra además una variante: al integrar la tasa parcial (TLRR + Rliq + Rsect = 5.36 %) como columna de inicio en la propia tabla de Bravo-Armejo, la tasa resultante es 6.75 %.
Comentarios y recomendaciones de la exposición
- Como tasa libre de riesgo se propone utilizar el promedio histórico de los últimos 10 años de CETES a 28 días.
- El incremento de los porcentajes de cada columna de la tabla de Bravo-Armejo se propone de 0.50 % y no de 1.00 %.
- Recordar siempre de dónde se obtiene la tasa de capitalización de la columna de inicio en la tabla de Bravo-Armejo.
La herramienta: app de Cálculo de Tasa de Capitalización (ver calculo_tasa.html)
Para llevar esta metodología a la práctica diaria del valuador, COVAPROSIN cuenta con una aplicación web ligera — un solo archivo HTML que corre en cualquier navegador, sin instalación ni conexión a servidor — llamada “Método de Mercado — Construcción: Cálculo de Tasa de Capitalización y Renta Mensual Propuesta”.
Mientras la exposición construye la tasa por el método financiero (sumando componentes de riesgo), la app la obtiene por el método de mercado (extrayéndola de comparables reales de renta y venta), y complementa con un módulo de ajustes inspirado en la lógica de Bravo-Armejo. Son dos caminos hacia el mismo indicador, y conviene contrastarlos.
La app se organiza en cuatro pestañas:
1. TC-Mercado: la tasa extraída de comparables
Es la pantalla principal. Se capturan tres tarjetas:
- Sujeto — el inmueble en estudio: tipo (casa habitación, local comercial, bodega, oficina, terreno), dirección, edad, clasificación (medio, residencial, económico, interés social), estado de conservación, superficies de terreno (ST) y construcción (SC), y un link de referencia. La app calcula automáticamente la relación SC/ST.
- Comparable 1 y Comparable 2 — inmuebles similares de los que se conoce tanto su renta mensual como su valor de venta. Para cada uno se captura también un porcentaje de deducciones (25 % por defecto), que representa los gastos que reducen la renta bruta a renta neta (vacíos, administración, mantenimiento, impuestos).
Con esos datos, la app calcula en tiempo real la tasa de cada comparable:
TC = (Renta mensual × 12 × (1 − Deducciones %)) ÷ Valor de venta
Es decir: la renta anual neta dividida entre el valor del inmueble — exactamente la definición de tasa de capitalización vista en la exposición. Una barra de resumen al pie muestra la TC de cada comparable y la TC promedio sugerida, que es la que el valuador puede adoptar para el sujeto.
2. Renta Mensual: el cálculo inverso
Si la tasa responde “¿cuánto rinde este inmueble?”, esta pestaña responde la pregunta inversa: ¿cuánta renta debería pedir por un inmueble de cierto valor? Parte de la fórmula fundamental del enfoque de ingresos:
V = R ÷ T ∴ R = V × T
Los datos del sujeto se sincronizan automáticamente desde la pestaña TC-Mercado, y un botón “Usar promedio” carga la TC promedio de los comparables (el valuador puede ajustarla manualmente). El cálculo se desglosa en tres pasos visibles:
- Renta anual neta = Valor de oferta × Tasa
- Renta mensual neta = Renta anual ÷ 12
- Renta mensual bruta = Renta mensual neta ÷ (1 − Deducciones %)
El resultado final es la Renta Mensual Propuesta, mostrada de forma destacada. Nótese la simetría: en TC-Mercado las deducciones se restan para netear la renta de los comparables; aquí se reincorporan para que la renta propuesta sea la bruta que efectivamente se pediría en el mercado.
3. Historial: trazabilidad de cada valuación
Cada análisis completo (sujeto, comparables, tasas y renta propuesta) puede guardarse con el botón “Guardar registro”. Los registros quedan almacenados localmente en el navegador (localStorage) — no salen de la computadora del valuador — con fecha y hora, y desde la tabla del historial se pueden recargar en el formulario para revisarlos o ajustarlos, borrar individualmente o limpiar todo. Esto facilita documentar y comparar varios casos de estudio.
4. Tasa por Tipo: ajustes a la tasa de mercado
Esta pestaña retoma el espíritu de las tablas de Bravo-Armejo vistas en la exposición, pero aplicado a ajustar la tasa de mercado según las diferencias entre comparables y sujeto. Ofrece tres tablas según el tipo de bien:
- Construcciones — 7 criterios: ubicación, zona, edad, vida útil remanente, estado de conservación, proyecto y relación ST/SC.
- Terrenos urbanos — 5 criterios: ubicación, zona, forma, topografía y servicios públicos.
- Agropecuarios — 7 criterios: ubicación, accesos, clasificación del terreno, características hidrológicas, clase agronómica, clima y topografía.
Para cada criterio, el valuador califica al comparable respecto al sujeto con cinco opciones tipo “chips”:
| Opción | Significado | Efecto |
|---|---|---|
| I | Igual | 0 % |
| S+ | Similar mejor | +1 % ÷ 7 |
| S− | Similar menor | −1 % ÷ 7 |
| D+ | Diferente mejor | +2 % ÷ 7 |
| D− | Diferente menor | −2 % ÷ 7 |
La app suma los netos de “similares” y “diferentes” y calcula el ajuste total:
Ajuste = NetSimilares × (1 % ÷ 7) + NetDiferentes × (2 % ÷ 7)
El resultado se muestra en grande, con signo y color (verde si suma, rojo si resta), listo para aplicarse a la tasa de mercado obtenida de los comparables.
Detalles prácticos
- Cero instalación: es un único archivo HTML; basta abrirlo en el navegador. Funciona también en pantallas de celular.
- Cálculo en vivo: cada campo recalcula todo al instante; las fórmulas se muestran con los valores sustituidos, lo que sirve como memoria de cálculo.
- Impresión: la vista de impresión oculta botones y pestañas y muestra todo el contenido, útil para anexar al avalúo.
- Privacidad: todo se guarda localmente; ningún dato se envía a internet.
En resumen
La tasa de capitalización no es un número que se adopta por costumbre: se construye. La vía financiera la arma por bloques — tasa libre de riesgo real, riesgo de liquidez, riesgo del sector y riesgo del inmueble — y la vía de mercado la extrae de comparables renta/venta. La exposición del Ing. Valle Carlón documenta rigurosamente la primera, y la app calculo_tasa.html operativiza la segunda, con un puente entre ambas en los ajustes tipo Bravo-Armejo. Usadas en conjunto, el valuador obtiene una tasa sustentada, trazable y defendible.